보증금 돌려받기 어렵다고? 임차인이 알아야 할 법적인 보증금 회수 방법 5가지

오늘은 임차인의 보증금 회수 방법에 대해 알아보겠습니다. 임차인으로서 보증금은 임대차 계약의 중요한 부분입니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려받아야 합니다. 하지만 임대인이 보증금을 지불하지 않거나, 임대인이 파산하거나, 임대주택이 경매나 공매에 부쳐지는 경우에는 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 이런 경우에 임차인은 어떻게 해야 할까요?

임차인의 권리와 법적 절차

임차인의 권리와 법적 절차

임차인은 주택임대차보호법에 따라 보증금을 회수할 수 있는 다양한 권리를 가지고 있습니다. 다음은 주택임대차보호법에서 인정하는 임차인의 권리와 법적 절차입니다.

- 우선변제권: 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 임차인은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 임차인은 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다. 우선변제권은 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. (주택임대차보호법 제3조의 2)

- 최우선변제권: 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 임차인은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 임차인은 임차주택의 환가대금에서 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이를 최우선변제권이라고 합니다. 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도해야 하고, 임차권등기를 해야 합니다. 최우선변제권은 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. (주택임대차보호법 제3조의 3)

- 경매신청: 임차인은 임대인이 보증금을 지불하지 않는 경우, 임대인의 재산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 임차인은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원을 가지고 있어야 합니다. 임차인은 임대인의 재산 중에서 임차주택을 우선적으로 경매신청할 수 있습니다. 임차인은 경매신청 후에도 임차주택을 계속 사용할 수 있습니다. (민사집행법 제41조, 제43조, 제44조)

- 임차권등기명령: 임차인은 임차주택에 대해 임차권등기를 할 수 있습니다. 임차권등기는 임차인의 임차권을 보호하고, 임차주택의 소유권이 이전되더라도 임차인의 보증금을 회수할 수 있는 수단입니다. 임차권등기를 하기 위해서는 임차인은 임대차계약증서와 임대인의 동의서를 가지고 있어야 합니다. 임대인이 동의서를 거부하거나 불가능한 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (민법 제621조, 제622조, 제623조)

- 동시이행항변권: 임차인은 임대차계약이 종료되면 임차주택을 임대인에게 반환해야 합니다. 하지만 임대인이 보증금을 지불하지 않는 경우, 임차인은 임차주택을 반환하지 않고, 보증금을 지불할 때까지 임차주택을 사용할 수 있습니다. 이를 동시이행항변권이라고 합니다. 동시이행항변권을 행사하기 위해서는 임차인은 임대차계약이 종료되었음을 증명할 수 있는 서류를 가지고 있어야 합니다. (민법 제350조)

보증금 돌려 받으려면

실제 사례

- 사례 1: 임차인 A 씨는 임대인 B 씨로부터 1억 원의 보증금을 받고 서울시 강남구에 있는 아파트를 임대하였습니다. - 임대차계약이 2년이었고, 임차인 A 씨는 임대차계약증서와 임대인 B 씨의 동의서를 가지고 임차권등기를 하였습니다.

- 임대차계약이 종료되었음에도 임대인 B 씨는 보증금을 지불하지 않았고, 임차인 A 씨는 보증금반환청구소송을 제기하였습니다.

- 임차인 A 씨는 소송에서 승소하였고, 확정판결을 받았습니다. 그러나 임대인 B 씨는 여전히 보증금을 지불하지 않았습니다.

- 임차인 A 씨는 임대인 B 씨의 재산 중에서 임차주택을 우선적으로 경매신청하였습니다. 임차인 A 씨는 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추고 있었으므로, 우선변제권을 행사할 수 있었습니다.

- 임차주택이 경매에 부쳐졌고, 낙찰자 C 씨가 나왔습니다. 임차인 A 씨는 낙찰자 C 씨에게 임차주택을 인도하였고, 낙찰자 C 씨는 임차인 A 씨에게 명도확인서와 인감증명서를 제공하였습니다.

- 임차인 A 씨는 배당기일에 임대차계약서, 낙찰자 C 씨의 명도확인서, 낙찰자 C 씨의 인감증명서를 가지고 법원에 가서 보증금을 받았습니다. 임차인 A 씨는 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 1억 원의 보증금을 변제받았습니다.

이상으로 임차인의 보증금 회수 방법에 대해 알아보았습니다. 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보증금을 회수할 수 있는 다양한 권리를 가지고 있습니다. 임차인은 임대차계약을 체결할 때 임대차계약증서와 임대인의 동의서를 받아 임차권등기를 하고, 임대차계약이 종료되면 보증금반환청구소송을 제기하고, 임대인의 재산에 대해 경매를 신청하고, 임차주택을 양수인에게 인도하고, 배당기일에 배당을 요구하는 등의 절차를 거쳐 보증금을 회수할 수 있습니다. 임차인은 자신의 권리를 적극적으로 행사하고, 임대인의 부당한 행위에 대해 법적인 조치를 취해야 합니다. 감사합니다.