전세금 돌려받기 위한 조건과 절차 알아보기

전셋집을 살다가 집주인의 빚 때문에 갑자기 경매에 넘어가는 경우가 있습니다. 이럴 때 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 전세금을 돌려받기 위해서는 어떤 조건과 절차가 필요한지 알아보겠습니다.

전세금

전세금을 돌려받기 위한 조건

전세금을 돌려받기 위해서는 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다.

- 대항력이란 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 즉, 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있는 권리입니다.

- 우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

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대항력과 우선변제권을 취득하기 위한 요건

- 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그다음 날부터 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다 9981 판결)

- 등기부등본상 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗하다면 대항력을 취득합니다. 그 이후에 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다.

- 우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득됩니다. 확정일자란 임대차계약의 내용을 공증인이 확인하고 날인하는 일자를 말합니다.

- 임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두는 이들도 종종 보이는데요. 그렇게 해도 대항력을 취득하지 못하면 우선변제권이 생기지 않으므로 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.

- 계약 당시 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 미루다 저당권 및 가압류 등 다른 권리자가 먼저 대항력을 갖춰버리면 보증금 반환이 어렵습니다.

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전세금을 돌려받기 위한 절차

- 경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다. 종기일 (배당신청 기간) 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다.

- 배당요구를 한 경우, 임차인은 보증금을 돌려받고 이사를 가야 합니다. 이사 시기가 매각 기일에 앞설 경우, 임차인의 권리를 잃어버릴 수 있기 때문에 미리 임차권등기명령 등을 진행해야 합니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

- 배당요구를 하지 않은 경우, 임차인은 계약기간이 만료될 때까지 계속 그 집에 거주할 수 있습니다. 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차기간을 채울 수 있음은 물론 지난해 도입된 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.

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전세금을 돌려받기 어려운 경우

- 대항력이 없는 임차인은 확정일자를 받았다 하더라도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해 줄 것을 요청하기 힘듭니다. 확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할이므로, 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제하고 남은 금액이 있으면 그다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다.

- 대항력은 있지만 우선변제권이 없는 임차인이나 대항력이 없는 임차인이라면 후순위로 밀려버리면서 보증금 반환을 제대로 받지 못하게 될 가능성이 높습니다. 선순위부터 순차적으로 금전을 반환하기 때문에 금액이 모자라게 될 위험이 있습니다.

- 이러한 경우, 기존 임대인에게 민사소송을 통해 보증금 반환을 요청하거나 그 밖의 법적 구제 방안을 검토해야 합니다.

전셋집이 경매로 넘어가는 바람에 피해를 입은 사례가 많아지고 있어 기존 전세 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다. 임차인이 가지고 있는 권리, 해당 집의 등기상 문제 등 여러 요소가 복합적으로 얽혀 있는 문제이기 때문에 개개인의 사정에 맞는 방법 등을 꼼꼼하게 알아두는 것이 중요합니다.