전세 보증금을 돌려받지 못할 때 해결 방법

전세 계약을 맺을 때는 보증금을 잘 돌려받을 수 있을 것이라고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 전세 계약 기간이 만료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 일부만 돌려주거나, 지연 이자를 지불하지 않는 경우가 흔히 발생합니다. 이런 경우에는 임차인은 어떻게 해야 할까요? 이 글에서는 전세 보증금을 돌려받기 위한 절차와 방법에 대해 알아보겠습니다.

전세 보증금

1. 계약 해지 통보하기

전세 보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 임대차 계약을 해지해야 합니다. 임대차 계약을 해지하기 위해서는 계약 만료일 한 달 전에 집주인에게 해지 통보를 해야 합니다. 해지 통보는 말, 문자, 전화 등 어떤 방식이든 괜찮지만, 증거력을 갖추기 위해서는 " 내용증명 "으로 하는 것이 좋습니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송하는 특수 우편으로, 누가 언제 어떤 내용으로 보냈는지 우체국에서 확인해 주는 제도입니다. 내용증명을 보내면, 추후 임대인과 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있습니다.

내용증명을 작성할 때는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.

- 임대차 계약의 주요 내용 (계약 일시, 계약 기간, 보증금 액수 등)
- 현재 상황 (계약 만료일, 갱신 의사 없음, 보증금 반환 요청 등)
- 임차인의 요구 사항 (보증금 반환 기한, 지연 이자 청구 등)
- 임대인의 불이익 (보증금 반환하지 않을 경우 취할 수 있는 법적 조치 등)

내용증명의 예시는 다음과 같습니다.

제목: 계약 기간 만료에 따른 임대차 보증금 반환 청구에 대한 내용증명

임차인 본인은 임대차 계약의 해지를 통보하며, 계약 기간 종료일인 2024년 1월 31일 전세 보증금의 반환을 요청하고자 내용증명서를 보냅니다.

(계약 내용)
1. 본인은 임대인인 귀하와 주소에 대한 임대차 기간 2022년 2월 1일부터 2024년 1월 31일까지 총 24개월간 전세 보증금 총 1억 원으로 하는 임대차 계약서를 2022년 1월 29일 상호 작성 교부하였으며, 이에 위 금액 1억 원을 2022년 1월 31일 지불하였으며 2022년 2월 1일 자로 확정일자를 받았습니다.

(현재 상황)
2. 본인은 계약 일로부터 현재까지 월세를 모두 지불하여, 현재까지 체불된 것이 없습니다.
3. 본인은 위 임대차 계약의 해지를 통보하며, 위 임대차 계약 종료일에 부동산을 인도할 예정이니 전세 보증금을 반환해 주시기를 요청합니다.

(임차인의 요구 사항)
4. 본인은 계약 종료 시점에 전세 보증금을 반환받지 못할 경우, 소를 제기할 예정이며, 이때 보증금 반환뿐 아니라 보증금 반환 지연에 따른 이자까지 청구할 것임을 밝힙니다.

(임대인의 불이익)
5. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임차권 등기명령, 가압류, 보증금 반환 소송 등의 법적 조치를 취할 수 있으며, 이로 인해 임대인은 추가적인 비용과 손해를 입을 수 있음을 알려드립니다.

따라서, 임대인은 본인의 권리를 침해하지 말고, 계약 종료일인 2024년 1월 31일까지 전세 보증금 1억 원을 본인의 계좌 (OO은행 123-456-789)로 송금해 주시기 바랍니다.

전세 보증금

2. 보증금 반환 기한에 맞춰 확인하기

내용증명을 보낸 후에는 보증금 반환 기한에 맞춰 임대인이 보증금을 돌려줬는지 확인해야 합니다. 보증금을 돌려받았다면 영수증을 받아야 합니다. 영수증은 보증금을 정상적으로 수령했음을 증명하는 서류로, 임대인이나 공인중개사가 작성하고 서명하면 됩니다. 영수증에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

- 임대차 계약의 주요 내용 (계약 일시, 계약 기간, 보증금 액수 등)
- 보증금 반환 일시와 액수
- 임차인과 임대인의 성명과 서명

영수증의 예시는 다음과 같습니다.

전세 보증금 수령증

임차인 본인은 임대인으로부터 아래와 같이 전세 보증금을 반환받았음을 증명합니다.

- 임대차 계약 일시: 2022년 1월 29일
- 임대차 계약 기간: 2022년 2월 1일부터 2024년 1월 31일까지
- 임대차 보증금 액수: 1억 원
- 보증금 반환 일시: 2024년 1월 31일
- 보증금 반환 액수: 1억 원

임차인: 홍길동 (서명)
임대인: 김철수 (서명)

전세 보증금

3. 보증금을 돌려받지 못했다면 법적 조치하기

내용증명을 보내고도 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다. 법적 조치에는 다음과 같은 방법이 있습니다.

가압류: 임대인의 재산에 대해 임차인의 채권을 우선 변제받을 수 있는 권리를 설정하는 방법입니다. 가압류를 하려면 법원에 신청서를 제출하고, 가압류비용을 납부해야 합니다. 가압류가 성립되면, 임대인의 재산은 임차인의 채권을 변제하기 전까지 처분할 수 없게 됩니다. 가압류는 임차인의 채권을 보호하고, 임대인에게 심리적 압박을 주는 효과가 있습니다.

지급명령: 임차인의 채권이 명확하고 분명한 경우, 법원에 간단한 절차로 임대인에게 보증금을 지급하도록 명령하는 방법입니다. 지급명령을 받은 임대인은 2주 이내에 이의를 제기하지 않으면, 지급명령은 확정되어 강제집행의 대상이 됩니다. 지급명령은 소송보다 빠르고 저렴하게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법입니다.

소송: 임차인의 채권이 분명하지 않거나, 임대인이 이의를 제기하는 경우, 법원에 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기하려면, 소장을 작성하고, 소송비용을 납부해야 합니다. 소송은 임차인의 채권을 법적으로 인정받고, 임대인의 재산을 강제집행할 수 있는 방법입니다. 소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 다른 방법으로 해결할 수 없는 경우에만 선택하는 것이 좋습니다.

사기 고소: 임대인이 전세사기의 의도로 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 임대인을 형사고소할 수 있습니다. 형사고소는 임대인에게 처벌을 받게 하고, 보증금을 돌려주도록 유도하는 방법입니다. 형사고소를 하려면, 경찰서나 검찰에 고소장을 제출하면 됩니다. 형사고소는 임대인의 전세사기의 증거가 확실한 경우에만 효과적인 방법입니다.

이러한 법적 조치는 복잡하고 어려울 수 있으므로, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환을 위한 내용증명 작성, 가압류, 지급명령 신청, 소송, 경매 등의 법적 조치를 취해드립니다. 또한, 정부에서는 전세보증금반환보증이라는 제도를 운영하고 있으니, 이를 활용하시는 것도 좋은 방법입니다.