조합원 입주권 특징과 유의사항 및 매매 절차와 필요 서류

조합원 입주권 매매란 재개발·재건축 등 정비사업에서 종전 부동산을 보유하고 있던 토지등소유자에게 신축 건물에 입주할 수 있는 권리를 매수하는 것입니다. 조합원 입주권 매매는 일반 분양과는 다른 특징과 절차를 가지고 있습니다. 조합원 입주권 매매를 통해 저렴하고 좋은 신축 아파트를 구입할 수 있는 기회를 얻을 수 있지만, 추가 분담금이나 프리미엄 상승, 대출 승계나 전매 가능 여부, 명의 변경이나 분양권 원본 확인 등의 유의사항도 잘 알아두어야 합니다.

조합원 입주권

조합원 입주권 매매의 특징

일반 분양보다 저렴하게 신축 아파트를 구입할 수 있습니다. 조합원 입주권 매매는 종전 토지의 소유권을 기반으로 하기 때문에, 일반 분양보다 낮은 가격으로 신축 아파트를 구입할 수 있습니다. 또한, 조합원 입주권 매매는 재정비 사업의 진행 상황에 따라 가격이 변동되기 때문에, 시기를 잘 선택하면 더 저렴하게 매수할 수 있습니다.

동호수 선택에 유리하며, 다양한 무료 옵션을 받을 수 있습니다. 조합원 입주권 매매는 신축 건물의 동호수를 선택할 수 있는 권리를 포함하고 있습니다. 따라서, 방향이나 층수, 전망 등에 따라 원하는 동호수를 선택할 수 있습니다. 또한, 조합원 입주권 매매는 시공사와의 계약을 통해 다양한 무료 옵션을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 바닥재, 벽지, 주방가구, 욕실가구, 조명, 스마트홈 시스템 등의 옵션을 무료로 설치해 줄 수 있습니다.

이주비 대출을 무이자로 지원받을 수 있습니다. 조합원 입주권 매매는 재정비 사업의 과정에서 임시로 다른 곳으로 이주해야 하는 경우가 있습니다. 이때, 이주비를 대출받을 수 있는데, 조합원 입주권 매매는 이주비 대출을 무이자로 지원받을 수 있습니다. 이주비 대출은 재정비 사업이 완료되고 입주할 때까지 무이자로 유지되며, 입주 후에는 원금만 상환하면 됩니다.

일시적으로 1 가구 2 주택이 되더라도 비과세 양도소득으로 인정받을 수 있습니다. 조합원 입주권 매매는 종전 토지의 소유권을 이전하는 것이기 때문에, 매수인은 일시적으로 1 가구 2 주택이 될 수 있습니다. 이 경우, 일반적으로 양도소득세가 부과되지만, 조합원 입주권 매매는 비과세 양도소득으로 인정받을 수 있습니다.

단, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

1. 종전 토지의 소유권을 이전한 날로부터 3년 이내에 신축 건물에 입주해야 합니다.
2. 신축 건물에 입주한 날로부터 2년 이내에 종전 토지의 소유권을 이전한 날에 보유하고 있던 주택을 처분해야 합니다.
3. 신축 건물에 입주한 날로부터 2년 이내에 신축 건물의 소유권을 처분하지 않아야 합니다.

조합원 입주권 매매 시 유의사항

조합원 입주권 매매 시 유의사항

추가 분담금이나 프리미엄이 상승할 수 있으므로 자금 여력을 확보해야 합니다. 조합원 입주권 매매는 재정비 사업의 진행 상황에 따라 추가 분담금이나 프리미엄이 상승할 수 있습니다. 추가 분담금은 재정비 사업의 비용 증가나 면적 증가 등으로 인해 발생하는 추가적인 분양금을 의미하며, 프리미엄은 재정비 사업의 성공률이나 시장 상황에 따라 변동되는 가격 차이를 의미합니다. 따라서, 조합원 입주권 매매 시에는 추가 분담금이나 프리미엄이 상승할 가능성을 고려하여 자금 여력을 확보해야 합니다.

대출 승계나 전매 가능 여부를 확인해야 합니다. 조합원 입주권 매매는 매도인이 받은 중도금 대출을 매수인이 승계하는 경우가 많습니다. 이때, 대출 승계의 조건이나 절차를 확인해야 합니다. 또한, 조합원 입주권 매매는 재정비 사업의 진행 상황에 따라 전매가 제한되거나 불가능할 수 있습니다. 따라서, 전매 가능 여부를 확인해야 합니다.

명의 변경이나 분양권 원본을 확인해야 합니다. 조합원 입주권 매매는 종전 토지의 소유권을 이전하는 것이기 때문에, 명의 변경이 필수적입니다. 명의 변경은 조합과 시공사에 모두 신청해야 하며, 명의 변경 확인서를 발급받아야 합니다. 또한, 조합원 입주권 매매는 분양권 원본을 확인해야 합니다. 분양권 원본은 조합과 시공사가 발급하는 공급계약서를 의미하며, 분양권 원본을 확인하면, 신축 건물의 동호수, 면적, 분양가, 분양금 납부 현황, 입주 예정일 등의 정보를 알 수 있습니다. 분양권 원본이 없거나 위조된 경우, 신축 건물에 입주할 수 없거나, 분양권을 환수당할 수 있습니다.

조합원 입주권 매매의 절차와 필요 서류

조합원 입주권 매매의 절차와 필요 서류

- 계약서 작성 시
* 매도인 - 분양계약서 / 관리처분내역서 / 인감도장 / 신분증
* 매수인 - 도장 / 신분증
* 공인중개사 - 종전토지에 대한 매매계약서 + 입 주건 매매계약서 실 거래 신고

- 중도금 / 잔금
* 매도인 - 등기권리증 / 매도용 인감증명서 / 인감도장 / 신분증 / 주민등록 등본, 초본 (전 주소 다 기재)
* 매수인 - 도장 / 신분증 / 주민등록 등본, 초본 (전 주소 다 기재) / 인감증명서
* 잔금 후 소유권 이전등기 ( 조합에 등기부등본 제출→조합원명의 변경 및 확인서발급)
         매도인 - 신분증 / 인감도장 / 인감증명서
         매수인 - 인감도장 / 인감증명서 / 주민등록 / 가족관계증명서
         공인중개사 - 변경 전 후 등기부등본 발급 및 제공

- 이주비 채무 승계 시
* 매도인 - 인감증명서 / 주민등록등본 / 인감도장 / 신분증
* 매수인 - 인감증명서 / 등본 초본 / 신분증 / 인감도장 / 통장사본
* 공인중개사 - 명의변경확인서/매매계약서/등기권리증/등기부등본

- 중도금 융자 승계 시
* 매도인 - 인감도장 / 신분증 / 인감증명서 / 건설사확인증
* 매수인 - 인감도장 / 신분증 / 인감증명서 / 등본 초본
* 공인중개사 - 조합원 명의 변경 확인서

- 시공사 방문 후 명의 변경 시
* 이주비 채무 승계 확인서 / 중도금 융자 승계 확인서
* 매매계약서 (입주권 + 토지)
* 실거래가 신고 필증
* 처음 시공사와 계약한 공급계약서

조합원 입주권 매매는 재정비 사업의 진행 상황이나 시장 상황에 따라 복잡하고 변동적일 수 있으므로, 신중하게 결정하시기 바랍니다.